マンション売却価格の相場をカンタンに調べられる3つの方法

ミキ

どうも、元住宅営業のミキです。

マンションを売り出すとき「いくらで売れるんだろう？」って不安になりますよね？
そもそも、どうやって売り出し価格を設定したらいいのでしょう？

相場で決まる？買主との価格交渉で決まる？
そのあたり、漠然としていて疑問だらけですよね。

今回は、マンション売却価格の相場と売却価格の決め方について解説します。
これからマンションを売る方。参考にどうぞ！

では、さっそく説明していきますね。

マンション売却価格の相場を調べる3つの方法

マンションの売却価格の相場（目安）を知りたい！
でも、不動産屋に会うのはちょっと・・・。

そんなとき、相場を知る何か良い方法はあるのでしょうか？

じつは、不動産屋に会わなくてもカンタンに相場を知る方法があります。
さっそく、ご紹介しましょう。

それぞれ、詳しく説明しますね。

国交省の不動産取引価格情報とは？

国交省では、四半期ごとに不動産取引価格情報を公開しています。
実際に取引された価格なので、とても参考になります。

画像：国交省ホームページより

この情報の弱点は、鮮度がよくないということ。
四半期ごとですからね。

でも、一度は目を通しておくべき重要なサイトです。
参考 国土交通省「不動産取引価格情報検索」

不動産価格推定サイトとは？

Ai、ビッグデータ、ディープラーニング・・・流行ってますね。
不動産価格情報サイトにも、この技術を使っているところがあります。

たとえば・・・。

上のサイトを使うと(会員登録が必要)、カンタンに推定売却価格がわかります。
ただし、正確性は・・・まだまだかな？というところです。

不動産屋の机上査定とは？

じつは、不動産屋に依頼できる査定は2種類あります。
机上査定と訪問査定ですね。

一般的によく知られている、自宅に来て査定する方法が「訪問査定」です。
それに対して「机上査定」は、訪問なしで査定します。

ミキ

詳しくは後述しますが、マンション査定には取引事例比較法が使われます。
この方法は物件の固有事情による補正が必要ですが、机上査定はそれをせずに簡略化したものです。

机上査定なら不動産屋に会う必要がありません。
お願いすれば、メールで結果報告してくれる不動産屋もあります。

マンション売却価格が決まる流れ

まず、中古マンションの売却価格がどうやって決まるか説明しますね。

中古マンションの売却価格は、3つのステップを踏んで決まります。

何はともあれ、まずは査定です。
不動産屋に査定を依頼すると、マンションの価値を評価してくれます。

ちなみに、不動産価値の評価方法は主に3つあります。

一般的なマンションや一戸建てでは、取引事例比較法が使われます。

取引事例比較法とは？

過去に近隣であった取引を基準とし、補正を加えて価格を算出する方法。

直近で同じマンションの別住戸が取引されていたら、その売却価格が基準になります。

取引事例比較法を使うと、不動産屋によって査定額に差が出ます。
なので、複数の不動産屋に査定してもらい比較することが大切です。

査定額が出たら、その価格を参考に売り出し価格を決めます。
ポイントは「査定額＝売り出し価格」ではないということです。

売り出し価格は、売主が自分で決めてOKです。

ミキ

売り出し価格は、査定額や相場を参考に少し高めに設定するといいです。
ただし「もし売れなかったら、1か月後に50万円値下げする」と、初めから価格変更の計画をしておきましょう。
そうすることで、売れ残りを防げます。

売り出し価格が決まり売却活動を始めると、内覧希望者が現れます。
内覧で気に入られると、購入申し込みが入ります。

ここで覚えておきたいのが、ほぼ100%値下げ交渉があるということ。
この交渉を経て決まった価格が売却価格になります。

買主からの価格交渉の対処方法

値下げは応じても応じなくても、あなたしだいです。
100万円の値下げ交渉に対して「50万だけなら」と言うのもアリです。

ここは、買主との駆け引きです。
どれぐらいの値下げで即決してくれそうか、よく観察しましょう。

ミキ

ナイショの話ですが、値下げ交渉を見越して売り出し価格を決めるケースもあります。

値下げに応じる代わりに「瑕疵担保責任を免責で」と逆交渉してもいいでしょう。
瑕疵担保責任については、こちらで解説していますので参考にどうぞ。

マンション売却で売り出し価格を変更するタイミングは？

売主としては、少しでも高く売りたいですよね？
なので、売り出し価格もちょっと高めに設定したいわけです。

ここで大事なことは「ちょっと高め」というところです。
高すぎると、見向きもされなくなります。
（内覧の申込も、価格交渉も入らなくなります）

ちょっと高めで売り出すには、まず適正価格を知る必要があります。
適正価格についてはコチラで解説していますので、参考にどうぞ。

適正価格よりちょっと高値で売り出すと、スンナリ売れないかもしれません。
売れなきゃ値下げするわけですが・・・無計画はダメです。

無計画だと、値下げ時を逃したり、値下げし過ぎたりします。
つまり、ズルズルと売れ残ったり安売りしてしまう原因になるということです。

ミキ

ここで思い出していただきたいのは、なぜ「ちょっと高値」で要りだしたか？です。
「少しでも高く売りたいから」ですよね？それを忘れないように！

値下げは計画的に、かつ売却価格のMAXを探るように行ないましょう。
ですから、最低でも以下のふたつは売却活動の初めに決めておくべきです。

お勧めは、4週間目と8週間目に値下げを計画しておくこと。
12週間（3か月）以内に売り切るのが目標です。

不動産屋とは週に1回以上打ち合わせをして、売却活動の状況を共有しておきましょう。

そもそも、ちゃんと売却活動をしてくれてないと売れるわけがありません。
いい加減な不動産屋なら、値下げの前にチェンジを検討しましょう。

まとめ

ITの進歩で、今やカンタンにマンションの推定売却額がわかるようになりました。
まだまだ大雑把な数字ですが、目安を知りたいだけなら十分でしょう。

しかし、いざマンションを売るとなったら不動産屋の査定が必要です。
査定以降は「査定額 → 売り出し価格 → 売却価格」の順に決まっていきます。

こう書くと簡単に思えますが、少しでも高く売るには価格計画と作戦が必要です。
頼りになる不動産屋を選び、シッカリ相談しながら進めていきましょう。

ミキ

頼りになる不動産屋がみつかるまで、何社も会わなければならないかもしれません。
しかし、ここは労力を惜しむところではありません。
頼りない不動産屋と契約してしまうと、売れるはずの高値で売れなくなるので頑張りましょう！