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得するマンション売却ノウハウを徹底解説

マンション買取の相場と、できるだけ高く買い取ってもらう方法

更新日:

ミキ
どうも、元住宅営業のミキです。

マンションを早く売りたいとき、買取と言う方法があります。
でも、買取だと売却額が相場より安くなってしまいます。

少しでも高く買い取ってもらう方法はないのでしょうか?

今回は、中古マンションの買取について解説します。
買取を検討している方。参考にどうぞ!

では、さっそく説明しますね。

マンション買取の相場は?高く買い取ってもらう方法は?

マンションを売るとき、2つの方法があります。
ご存知のとおり、売却買取ですね。

売却とは、一般の買主に買ってもらう取引のことです。
不動産屋は、取引をサポートして仲介手数料をもらいます。

買取とは、不動産屋に直接買ってもらう取引のことです。
買取専門の業者もいます。

ミキ
服や本など、売買でトラブルになりにくいものなら個人どうしの取引でも問題ないでしょう。
しかし、不動産売買はトラブルが起こりやすいので、プロによる買取や仲介が安心です。

マンション買取額の相場

不動産屋は、買い取ったマンションをリフォームして利益を乗せ再販します。
ですから、買取価格は売却に比べて20%~40%ぐらい安くなります。

たとえば、売却なら2,000万円で売れる物件が、買取なら1,400万円になるイメージです。
不動産屋は、リフォームや修繕をしたあと利益を乗せて再販します。

売却と買取のイメージ

ちなみに、2,000万円で売却すると仲介手数料「66万円+消費税」が必要です。
買取は仲介手数料がかからないので、諸費用が少なくて済みます。

とはいえ、仲介手数料を考慮しても買取より売却の方が有利ですね。

マンションを高く買い取ってもらう方法

相場より安くなる「買取」ですが、高く買てもらう方法はないのでしょうか?

じつは、車の買取と同じで複数社に査定してもら方法が有効です。
一番高い査定額を出してくれた不動産屋に、買い取ってもらえばいいのです。

買取は不動産屋が直接買い取るので、査定額がそのまま買取額になります。
ここは、売却と大きく違うところですね。

ミキ
売却の査定では「この価格なら買いたい人がいるだろう」という予想額が出てきます。
査定する不動産屋が買うわけではないので、あくまで参考価格になります。

マンションを売るときは、買取でも売却でも複数社査定が必須ですね。
1社だけだと、その査定額が適正価格かわかりません。

少なくとも3社以上は査定してもらいたいところです。

3つのマンション買取方法

じつは、買取には3つの方法があります。

3つの買取方法

  1. 即時買取
  2. 買取保証
  3. リースバック

それぞれ、詳しく説明しますね。

中古マンションの即時買取とは?

即時買取とは、仲介による売却活動をせずに買い取ってもらう方法のことです。
スピーディーかつ確実に現金化できます。

詳しいメリットとデメリットは後述します。

中古マンションの買取保証とは?

買取保証は、一定期間だけ売却活動をして売れなければ買取に切り替える方法です。
買取額は、売却活動前に決めておきます。

売却活動で買主が見つかれば、市場価格で取引できます。
その反面、内覧の対応や仲介手数料が必要になります。
瑕疵担保責任も発生します。

できるだけ高く売りたいけど、数ヶ月以内に確実に売りたい人にお勧めです。

中古マンションのリースバックとは?

リースバックは、買い取った不動産屋からリースで借り受ける方法です。
つまり、売却した後もそのまま住み続けられるということです。

リース契約では、リース期間を決め月々リース料(家賃)を払います。
シニア層が、生活資金を作るために利用するケースが多いようです。

まだまだ対応している不動産屋が少ないですが・・・。
ハウスドゥのハウス・リースバックなんか有名ですね。
参考 ハウスドゥ「ハウス・リースバック」

マンション買取の流れと必要書類

マンションの買取は、以下のような流れで進んでいきます。
(即時買取の場合)

  1. 複数の不動産屋に査定してもらう
  2. 不動産屋から査定額が提示される
  3. 買い取ってもらう不動産屋を選ぶ
  4. 売買スケジュールの打ち合わせ
  5. 売買契約を締結して手付金をもらう
  6. 残代金をもらい引き渡し

ポイントは、複数の不動産屋に査定してもらうこと。
査定額が高く、かつ信頼できる不動産屋に買い取ってもらいましょう。

不動産屋探しは、一括査定を使うと効率的です。
無料で、複数の不動産屋に一括で査定依頼できます。

こちらの記事で、一括査定について解説しています。
参考にどうぞ。

マンション売却と賃貸の同時査定をやってみた♪売る?貸す?

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買取に必要な期間は、物件の状況によって変わってきます。
特に、抵当権設定や権利問題があると時間がかかります。

目安としては、査定額提示から最短3日~1か月程度で現金化できます。

マンション買取の必要書類

マンションを買い取ってもらうときに必要な書類は、以下のとおりです。

用途 もらえる場所 必要書類
査定 既得物
  • ・建築やリフォーム図面(あれば)
  • ・平面図か間取り図(面積がわかるもの)
  • ・マンション管理規約、使用細則
  • ・購入時のパンフレット(あれば)
金融機関 ・住宅ローン残高証明書
契約書類作成 法務局
  • ・登記事項証明書(建物、土地)
  • ・建物図面(各階平面図)
  • ・公図
市役所
  • ・固定資産税評価証明書
契約
引き渡し
既得物
  • ・身分証明書(免許証など)
  • ・実印
  • ・通帳(代金振込用の口座)
  • ・登記済権利書(登記識別情報)
役場
  • ・印鑑証明
  • ・住民票

書類は、不動産屋の指示に従い準備すればOKです。

ミキ
持っているはずの種類がちゃんとあるか、確認しておきましょう。

マンション買取のメリットとデメリット

売却と比べたときの、買取のメリットとデメリットを説明しておきましょう。
(即時買取の場合)

マンション買取のデメリット

まずは、デメリット。
買取の唯一最大の弱点は、売却より大幅に安くなるということです。

先述したとおり、買取価格は売却に比べて20%~40%ぐらい安くなります。
ですから、こんな人にはお勧めできません。

  • 1万円でも高く売りたい人
  • 時間があってジックリ売却活動ができる人
  • 人気マンションの所有者

不動産は高額商品ですので、20%~40%の減額というと・・・ゴクリ。
大事な資産をちょっとでも高く売りたい人には、向いてないですね。

急いでない人は、ジックリ売却活動をして高値で売却した方がいいでしょう。
人気マンションなら直ぐ売れるので、買取にするのはモッタイナイです!

マンション買取のメリット

マンション買取は、メリットが多いですよ!
たとえば、こんな感じです。

  • 数日で現金化できる
  • 売却後に不具合が発生しても売主責任がない
  • 仲介手数料が不要
  • 売却活動をしなくてすむ
  • 誰にも知られずコッソリ売れる
  • スケジュールの融通がききやすい
  • 売却前にリフォームや修繕の必要がなくなる
  • 「買主の住宅ローンが通らず白紙撤回」というのがない

メリットを整理すると、こんな人に向いていることになります。

  1. とにかく早く売ってしまいたい
  2. マンション売却を他人に知られたくない
  3. 住み替えのスケジュールに合わせて買取日程を調整したい
  4. 売った後、瑕疵(かし)担保責任のことを気にしたくない
  5. 面倒な売却活動はやりたくない

「瑕疵担保責任」という難しい言葉が出てきました。
不動産取引ではよく出てくる用語なので、説明しておきましょう。

瑕疵担保責任とは?
瑕疵(かし)とは、ザックリ言うと欠陥や故障のことです。
不動産売買では、売主が瑕疵に気づいている場合は買主に告知するのがルールです。告知したうえで、両者が納得いく価格で取引します。
一方、マンションはとても複雑な製品で、売主が気づいてないところに瑕疵が存在するかもしれません。これを隠れた瑕疵といいます。
瑕疵担保責任は、この隠れた瑕疵にたいする責任のことです。

中古マンションを買って1週間で給排水管から水漏れしたら、買主は困ってしまいます。
だから、それは売主が修理してあげましょう、というのが瑕疵担保責任です。

しかし、いつまでも責任を取り続けるわけにはいきませんよね。
そこで、売買契約で瑕疵担保責任の範囲や期間を定めるのが一般的です。

これは、定型文があるようなので引用しておきます。
範囲と期間は、任意で設定できます。

売主は、買主に対し、建物の専有部分における次の隠れたる瑕疵についてのみ責任を負い、それ以外の建物の瑕疵および土地の瑕疵ならび共有部分に原因がある瑕疵については、責任を負いません。

(1)雨漏り
(2)シロアリの害
(3)給排水管の故障

なお買主は、売主に対し、本物件について、前期瑕疵を発見したとき、すみやかに通知して、修復に急を要する場合を除いて立会う機会を与えなければなりません。

売主は、買主に対し、前項の瑕疵について、引き渡し完了から3か月以内に請求を受けたものに限り、責任を負います。

なお、責任の内容は、修復にかぎるものとし、買主は、売主に対し、前項の瑕疵について、修復の請求以外、本契約の無効、解除または損害賠償の請求をすることはできません。
引用:弁護士ドットコム「中古マンション購入に関する瑕疵責任に関して」

瑕疵担保責任の説明が長くなりましたが・・・。
買取なら、こういう煩わしい責任を負わなくていいのです。

さらに、査定額が出てから最短3日~1か月で現金化できるのも魅力です。
住み替えなら、新居の引き渡し日に合わせて買取スケジュールを組むこともできます。

売却活動が不要なので、チラシやネットから世間に知られる心配もありません。
売却のためのリフォームやハウスクリーニングも要りません。

ミキ
これだけメリットがあっても、買取は売却額が下がり過ぎるので選択しにくいですよね。
なんらかの理由で買い取ってもらうときは、必ず複数の不動産屋に査定してもらいましょう。

まとめ

マンションを売るとき、2つの方法があります。
売却買取ですね。

買取は取引価格が安くなる半面、たくさんのメリットがあります。
たとえば、どうしても早く売りたいとか、人に知られたくないときに便利です。

買取額を少しでも上げるためには、複数社に査定してもらう方法が有効です。
一括査定を活用すると、効率よく高値で買い取ってもらえます。

ミキ
買取には即時買取だけでなく、買取保証リースバックなどの選択肢もあります。
仲介による売却もふくめ、自分の状況に一番合った方法を選びたいですね。

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でも、あることをしてアッサリ売却する決心ができました。

その「あること」とは?

それは、査定です。
売却額と家賃、それぞれいくらぐらいか査定したのです。

うちのマンションは、明らかに売った方が得でした。
利回りや管理の煩わしさを考えると・・・。
それこそ、不動産投資用の物件に買い替えた方がいいぐらいでした。

売却額と家賃の査定は、カンタンにできます。
以下の記事で、その方法を解説しています。

もし、あなたが売ろうか貸そうか迷ってるなら、参考にどうぞ!

売却額 & 家賃をカンタンに査定する方法

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