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失敗しない不動産屋の選び方は?マンション売却ならコレ

更新日:

ミキ
どうも、元住宅営業のミキです。

不動産屋を選ぶとき「大手だったら間違いない!」と思ってますか?
じつは、会社の規模だけにこだわると危険です。

覚えておいてください。
不動産屋選びで失敗すると、すごい金額の損をします。

今回は、マンションを売却するときの不動産屋の選び方について解説します。
これから不動産屋を探す方。参考にどうぞ!

では、さっそく説明していきますね。

不動産屋の選び方を間違うと凄い損をするかも!?

先述のとおり、不動産屋選びで失敗すると、すごい金額の損をします。

なぜでしょうか?

じつは、不動産業界には売主の利益を損ねてでも儲けようとする会社があります。
詳しい手口についてはコチラで解説していますので、参考にどうぞ。

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上の記事で触れている両手仲介囲い込み
これがけっこう曲者(くせもの)なのです。

不動産屋は、両手仲介すると儲かります。
でも、売主にとっては、囲い込みなど注意すべきデメリットがあるのです。

両手仲介の注意点

  • 囲い込みにつながる
  • 不動産屋にとって買主もお客様になる

囲い込みとは、不動産屋が儲けるための手口のひとつです。
これをされると、売主は高値で売る機会を逃すかもしれないのです。

図にすると、こんな感じです。

囲い込み

それから、両手仲介では売主も買主も不動産屋のお客様です。
つまり、不動産屋は100%売主の味方というわけではないのです。

ミキ
売主は高く売りたいし、買主は安く買いたい・・・ですよね?
もし、売主の売却希望額と買主の購入希望額に開きがあたら?
両手仲介の取引では、不動産屋はきっと両者の間の金額を提案してきます。

両手仲介で間の金額提案

不動産屋選び、大手なら安心?

不動産屋を選ぶとき、大手なら安心なのでしょうか?
コンプライアンスもしっかりしてるし、大手に限っておかしなことは・・・。
と、思いますか?

じつは、そうとも限りません。

たとえば、2015年3月7日号の週間ダイヤモンドによると・・・。
不動産大手の両手仲介ランキングは、以下のようになっています。
参考 週間ダイヤモンド「高く売れる家 売れない家」

順位 不動産会社 平均手数料率
1位 三井不動産リアルティネットワーク 5.18%
2位 住友不動産販売 5.10%
3位 大京グループ 4.89%
4位 大成有楽不動産グループ 4.52%
5位 住友林業ホームサービス 4.51%
6位 東急リバブル 4.24%
7位 みずほ不動産販売 3.92%
8位 野村不動産グループ 3.83%
9位 三井住友トラスト不動産 3.77%
10位 三菱UFJ不動産販売 3.31%

仲介手数料の上限は、3%+6万円(税別)です。
ということは、両手仲介の上限は6%+12万円(税別)になります。

表の平均手数料率を見ると、積極的に両手仲介している会社がわかります。

もちろん、何の作為もなく両手仲介になったのなら問題ありません。
しかし、大手ほど囲い込むとの指摘もあるので注意が必要です。

良い不動産屋の選び方

前置きが長くなりましたが、ここから不動産屋選びのコツを説明します。

不動産屋選びで失敗しないようにするには、以下のことが大切です。

  1. 両手仲介を禁止している不動産屋を選ぶ(できれば)
  2. 情報発信能力が高い不動産屋を選ぶ(必須)
  3. 複数の不動産屋を比較する(必須)

順番に、もう少し詳しく説明しますね。

両手仲介を禁止している不動産屋を選ぶ

先述のとおり、売主にとって両手仲介は不利です。
なので、できれば片手仲介でやって欲しいわけです。

じつは、不動産屋の中には原則両手仲介禁止の会社があります。
こういう不動産屋を選べば、100%売主側に立った売却活動が期待できます。

ミキ
片手仲介を推奨している会社は、地道に探すしかありません。
インターネットで探すのが手っ取り早いです。

たとえば、関東圏ではソニー不動産が片手仲介を推奨しています。
ホームページを見てみると、そのことが明記されています。

ソニー不動産

片手仲介の不動産屋は、媒介契約の有力候補ですね。
参考 ソニー不動産公式サイト

情報発信能力が高い不動産屋を選ぶ

不動産屋の情報発信能力は、超重要です。
売却活動中、どんな情報発信をしてくれるのかシッカリ聞きましょう。

特に、インターネットは外せません。
ある調査によると、買主はネットで平均43.7件の物件をチェックしてるそうです。
参考 at home「中古物件の売り手と買い手のキモチ調査」(PDF)

だから、有名な不動産情報サイトは全部載せて欲しいところです。

ちなみに、大手の不動産情報サイトの掲載枠は有料で、不動産屋が買ってます。
ですから、1社が全てのサイトの掲載枠を持っているとは限りません。

大手不動産情報サイトの掲載枠

じつは、ここでも片手仲介の不動産屋が活きてきます。

片手仲介の不動産屋は、積極的に他社にも広告を呼びかけます。
そうすると、他社の掲載枠やホームページにあなたの物件が載ります。

他社の広告枠も利用

広く物件情報が露出すると、それだけ売れるチャンスが増えます。
インターネットを活用すれば、遠方の人にも情報を届けることができます。

複数の不動産屋を比較する

マンションの売却では、複数の不動産屋を比較することが必須です。
以下のことを比べて、一番信頼できそうな不動産屋を選びましょう。

  1. 原則、両手仲介禁止かどうか
  2. どんな情報発信をしてくれるのか
  3. どんな売却活動をしてくれるのか
  4. 査定額と、その根拠
  5. 会社の規模

比べる不動産屋の条件は、バラバラにする方がいいです。

たとえば、全国展開の不動産屋地元密着の不動産屋を混ぜたり・・・。
片手仲介推奨の不動産屋を混ぜたり・・・。

なんなら、賃貸専門の不動産屋も混ぜて家賃を査定してもらてもOKです。
そうすれば、売るか貸すかも検討できます。

ミキ
不動産屋は、3社以上比較するのがおすすめです。
特に査定では、3社以上の査定額を比較しないと適正価格がわかりません。

複数の不動産屋を比較するときは、一括査定が便利です。
5分程度の申込作業で、最大6社~9社の不動産屋に査定依頼できます。

マンション.naviという一括査定では、売却額と同時に家賃の査定もできます。
活用してみてください。
参考 マンション.navi(ナビ)公式サイト

選んではいけない不動産屋

できれば避けた方がいい不動産屋についても説明しておきます。
以下の不動産屋や営業マンは、選ばない方が無難です。

  1. 話し方や態度が横柄(おうへい)な営業マン
  2. 納得させずに説得してくる営業マン
  3. 行政指導を受けた不動産会社

これは、私の経験則になるのですが・・・。
横柄な不動産屋はダメですね。でも、結構多いんですよ・・・。

横柄な不動産屋は、おそらく買主にもその態度で接しています。
それでは、せっかくの売却チャンスを逃しかねません。

説得口調の営業マンも避けたいところ。
それは、自分の仲介スタイルに自信がないことの裏返しです。

ミキ
仕事の都合で今までたくさんの不動産屋に会ってきて、気づきました。
誠実な営業マンは自分の仕事に自信がある、という共通点があります。
心の底から「お客様のため」と思って仕事しているので、すごく納得できる提案をしてくれます。

それから、行政指導を受けた不動産屋も要注意です。
行政処分については、免許交付者ごとに以下のサイトで確認できます。

免許交付者 行政処分を確認できるサイト
国土交通大臣 国土交通省ネガティブ情報等検索システム
都道府県知事 都道府県知事が行った監督処分情報

何度も何度も行政処分を受けるような会社は、絶対に避けたいですね。

まとめ

マンションを売るときは、不動産屋選びがとても大切です。
納得の売却ができるかどうかは不動産屋しだい!と言っても過言ではありません。

不動産屋選びには、いくつかコツがあります。
コツを押さえて不動産屋を選ぶと、失敗しにくくなります。

必ず複数の不動産屋を比較して、一番頼りになる会社を選びましょう。

ミキ
不動産屋選びは、会社だけでなく営業マンにも着目しましょう。
営業マンの人となりや経験値は、会社の良し悪しより重要です。

売ろうか貸そうか、迷ってませんか?

マンションの活用方法しだいで・・・

マンションを売却しようか賃貸に出そうか、悩んでませんか?

その答えを出すなら、ぜひやってみて欲しいことがあります。

じつは、わが家も売ろうか貸そうか悩みました。
でも、あることをしてアッサリ売却する決心ができました。

その「あること」とは?

それは、査定です。
売却額と家賃、それぞれいくらぐらいか査定したのです。

うちのマンションは、明らかに売った方が得でした。
利回りや管理の煩わしさを考えると・・・。
それこそ、不動産投資用の物件に買い替えた方がいいぐらいでした。

売却額と家賃の査定は、カンタンにできます。
以下の記事で、その方法を解説しています。

もし、あなたが売ろうか貸そうか迷ってるなら、参考にどうぞ!

売却額 & 家賃をカンタンに査定する方法

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